开发商承诺的配套设施缩水，购房者怎么办？

　　开发商卖房，往往喜欢用新奇、夸大的广告吸引购房者，房子卖出后，承诺不兑现、配套设施缩水，袖子一甩，仿佛一切“事不关己”。不少购房者遇到这样的开发商也会选择自认倒霉，毕竟广告承诺的内容没写进合同，但是有类似遭遇的杨女士却不想吃这种哑巴亏。

　　杨女士购房时，销售人员向她承诺，小区会有配套的幼儿园。可入住后发现，小区的幼儿园由两套一楼的住房改成，并没有专属办园用地。杨女士觉得这和买房时宣传的不一样，拨打北京冠领律师事务所与北京电视台《法治进行时》节目合办的法治热线电话，向周旭亮律师咨询，开发商这么做对吗？

　　开发商“挂羊头，卖狗肉”的做法肯定不对，周旭亮律师告诉杨女士，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体而且确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为一种要约，开发商违反该要约，杨女士有权要求开发商承担相应的违约责任。

　　区别“要约”与“要约邀请”

　　《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。它有一经承诺就产生合同的可能性，如果违反了有效的要约，将承担法律责任。

　　要约邀请，又称为“引诱要约”，是指邀请他人向自己发出要约，要约邀请是一种事实行为，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，邀请人一般不承担法律责任。

　　对于商业广告，法律上一般把它作为“要约邀请”，而不是“要约”，但法律并不排除商业广告如果符合要约的要件，也可以成为要约。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，将符合一定条件的开发商对商品房的说明和允诺视为要约，这也是杨女士有权要求开发商承担违约责任的法律基础。

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　　律师提示：不是所有售楼广告都是要约

　　在司法实践中，构成要约的商品房宣传广告是有苛刻条件限制的，一是明确具体，二是影响购房者的购买，三是影响房价，不能一概将所有售楼广告均划入要约之列。

　　所以，购房者对楼盘广告要留一份清醒，对于广告的内容和销售人员的承诺，最好还是在《商品房买卖合同》附件中明确约定。

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　　延展阅读：

　　附：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：

　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
 

撰稿：曾超超
类型：B 类稿
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：刘东晓