长租公寓租金贷“爆雷”频发 冠领律师支招如何防范

　　几天前，一个刚毕业的年轻人在租住的出租屋内，点了一把火后，从18楼一跃而下。发酵多日的舆论冲出水面，那个曾“希望为每一个身处异乡的人，提供一个温暖的壳，孵出自己的梦想”的蛋壳公寓，一时被推上了风口浪尖。

　　蛋壳的手里，还有50万间在租房源。约40万人的日常居住，受到了冲击。受害者不单单是租客，站在寒冬中排队讨说法的还有房东们。而蛋壳爆雷的影响之所以如此恶劣，离不开一个叫“租金贷”的东西。

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　　租金贷，即由金融机构一次性将租期内的全部或部分租金支付给中介，承租人按期向金融机构偿还贷款并以个人信用做担保，无需再支付租金。

　　租金贷有哪些法律风险呢？该如何防控呢？

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　　在“租金贷”中，涉及多个法律关系，其中有租赁法律关系、转租法律关系、贷款法律关系等。对于承租人而言，同时还是借款人，如果不能按期偿还贷款，将面临银行的债权追偿。对于承租人、房东、金融机构均存在不同程度的法律风险：

　　对承租人而言，中介从金融机构那里获取大量租金，形成巨大的“资金池”，中介一旦发生资金周转困难，将无法按期向房东支付租金。此时，房东必然解除与中介的租赁合同，导致承租人无法继续居住，同时还要按期向金融机构偿还贷款。

　　对房东而言，中介一般将房屋长期租赁并对房屋进行装修，装修过程中可能对房屋结构产生破坏，如在承重墙上开洞，增添卫生间等。因装修房屋导致漏水给楼下业主造成损失时，房东一般会成为赔偿责任的主体。

　　对金融机构而言，承租人通常是以个人信用担保，一旦承租人无力偿还贷款，金融机构将难以收回贷款本金及利息。

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　　任律师提醒如何防范上述法律风险

　　承租人方面：1.应注意中介是否具备相应的经营资质；2.确认房东是否允许中介将房屋转租；

　　3.在与金融机构签订贷款合同时，需确认金融机构是否具有经营资质；4.如果房东提前解除了于中介公司的房屋租赁合同，由于承租人无法解除贷款合同，但可以要求中介公司返还剩余租期的租金。

　　房东方面：1.在将房屋租赁给中介时，对房屋的使用及装修应约定明确；2.务必要求中介获取金融机构发放的贷款以后及时将租金支付给自己，防止无法按期收到租金。也可以要求中介提供相应的担保。

　　社会监管方面：1.应当要求金融机构建立相应的风险审查机制；2.“租金贷”的资金可以采取受托支付的方式直接支付给房东，防止中介将资金挪用或转移。
 

撰稿：王 晨
类型：C 类稿
   编辑：闫 慧
审稿：段主编
法务：杨玲玉