“借名买房”房子到底归谁？

　　在生活中，由于购房资格限制、逃避债务等原因，借名买房的情形十分常见。可在法律上，借名买房会得到承认吗？万一发生纠纷，房子到底算谁的呢？

　　近日，一对亲兄妹就因“借名买房”一事闹上了法庭。

　　哥哥名下已有两套房，本市限购，于是买了一套房在妹妹的名下。哥哥认为这套房子是他付的钱，只不过借用了妹妹的名字；妹妹则认为这房子在自己名下就是自己的。

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　　2015年，已经有两套房的哥哥看中了本市的一套房，便以现金方式向前房主支付了定金10万元。哥哥说，因当时妹妹刚参加工作，认为以妹妹的名字购买房子可以解决因限购政策无购房资格的问题。于是，在口头征得父母和妹妹的同意后，由妹妹与前房主签订了《房地产买卖合同》，约定购房款为100万元。

　　2018年，房产过户登记至妹妹名下并办理了抵押登记，但房屋的首付款、税费及房贷均由哥哥支付。

　　2020年，父母要求将房屋给妹妹，哥哥不同意，认为只是借妹妹的名字买房，房子是自己的，仅同意给父母养老居住。可过了不久，父母又再次提议将房屋让给妹妹，并由妹妹继续偿还剩余房贷。

　　于是兄妹矛盾激化，哥哥诉至法院，请求法院判令妹妹将产权过户登记至其名下。

　　哥哥称：“父母早已退休，没有积蓄，购买房屋时妹妹刚参加工作收入较低，2020年之前的物管费、水电煤等费用都是我缴纳的，且办理贷款时留的电话也是我的手机号。所以，这房屋的所有权应归我所有。”

　　妹妹则回应：“我和哥哥之间不存在‘借名买房’的情况，房屋是父母为我购买的，只是委托哥哥办理购房手续，我是房屋的实际产权人，且房屋已登记在我名下。哥哥当时对我以及父母负有一些债务，哥哥说的那些物管费、水电煤等费是用来抵偿所负债务的，我不同意房屋过户。”

　　本案中，虽然哥哥支付了房屋的首付款、相关税费，并偿还了部分房贷，说他只是借用妹妹的名义购买房屋并提起诉讼，但在哥哥提供的证据中，无法证明双方已明确约定房屋是借用妹妹的名义购买，也就无法证明这间房屋的所有权仍归属实际出资人即哥哥所有。

　　而且，双方之间具有较密切的亲属关系，家庭成员之间为家庭日常生活或一方帮助另一方有资金往来、经济资助应属正常。

　　哥哥提交的证据未能证实双方在购房时已经达成借名买房的意愿，且无法合理排除案款属于亲属之间基于个人感情或者亲情而资助、赠与或借款的可能性。

　　因此在哥哥无法提供“借名买房”的书面协议或其他证据证实“借名买房”的情况下，无法认定该房屋的所有权属于哥哥。

　　最终法院认为——根据现有证据无法认定存在借名买房的事实。

　　根据《中华人民共和国物权法》及将于2021年1月1日实施的《民法典》中均对不动产登记及效力作出了规定。不动产物权的公示方法是登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。

　　因此，借名买房的借名人与出名人之间的借名买房协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可依据债权请求权请求将房屋过户至自己名下，而非基于物权请求权，两者有所区别。

　　冠领律师提醒：

　　借名买房有风险，一定要熟悉相关法律法规，要严格遵守法律，切莫钻空子，规避国家房地产调控政策，或违规购买经济适用房等保障性住房。更要充分认识借名买房的风险，防止贪图眼前利益，最终得不偿失。
 

 撰稿：朱嘉琪
类型：C 类稿
   编辑：闫 慧
审稿：段光平
法务：刘东晓