买房贷款审批没通过，能否解除合同拿回全额首付？

　　李先生与某地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该地产公司一套总价为153万元的房子，李先生支付了首付款50万元。双方约定，剩余款项由李先生向银行申请贷款后支付。本以为购房圆满结束，谁曾想，因为该市出台了房屋限购政策，贷款没有审批下来，导致没有及时支付尾款。眼看着购房无望的李先生只想拿回自己的首付款，可找到房地产公司时，对方却以李先生违约为由只退还了20.6万的首付，于是李先生将房地产公司告上法庭。

　　原来，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》，之外，还签订了《商品房买卖合同之补充协议》，补充协议中有一条规定，如因银行或政府原因未能通过贷款审批，李先生应于银行通知5日内向房地产公司补足全额房款，如未能补足，李先生应于7日内无条件配合房地产公司办理解除备案手续，并按购房款总额20%支付违约金。房地产公司认为李先生违反了《补充协议》，需要赔偿30.6万元的违约金。李先生要求解除和房地产公司的合同并要求房地产公司退回自己的全额购房款。那么，买房时贷款没审批下来，购房者能解除合同拿回首付款吗？

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　　冠领律师观点：

　　首先，根据《合同法》第九十四条第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》在前，而当地限制性贷款的政策颁布在后，这是双方都不能预见、避免或者克服的，故本案存在不可抗力的情况。李先生可以要求解除合同。

　　其次，根据《商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。李先生不能及时支付尾款，是因为贷款未被审批， 使购房不能继续履行。而对于地产公司提出的补充协议中的相关规定，要求李先生按购房款总额的20%向支付违约金的条款，此条中所指“政府原因”应当属于签订商品房买卖合同之前颁布的政府政策，不应包括签订合同之后政府新颁布的相关政策。因此地产公司应将李先生的首付款返还。

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　　因购房贷款批不下来，违约的情况层出不穷。不仅耽误了买房的最佳时机，还极易和开发商出现纠纷，为了避免类似情况发生，在签订购房合同时，可以和开发商约定相关事宜，如果贷款没有审批下来，并且不是自身的原因，那么购房者可以解除合同，不承担违约责任，开发商需全额退还首付款。

撰稿：杜智君
类型：C 类稿
   编辑：闫 慧
审稿：段主编
法务：马佳斌