居住权有什么用？对于买二手房的人有何影响？

　　李女士 本期在线提问网友      任律师 北京冠领律师事务所

　　李女士：任律师，您好！今年民法典的出台上了好几次微博热搜榜，我留意到了其中有个之前没听说过的名词——居住权。我想知道这个居住权是怎么解释的？

　　任律师：你好，李女士！你关注到了居住权的问题，我很高兴，这表示大家的法律观念在不断进步。2021年1月1日起施行的《民法典》，物权编中新增了这个叫“居住权”的用益物权。你可能知道，所有权是包括占有、使用、收益和处分的四个“权利”。居住权，则是指对他人住宅享有占有、使用的用益物权。可以这样理解：居住权是把所有权里一半的“权利”给分离出来，成为一个独立的物权。仅凭这一点，我们就可以明白这是一个很厉害的权利。

　　李女士：居住权这么重要，但我还是不太明白居住权有什么用？

　　任律师：你拥有了居住权，就可以在约定的期限里一直居住在别人的房子里面。比如，登记约定的居住权是15年，那么你就可以住15年。因为居住权是物权，是一种排他的权利，也就是说你可以排除其他任何人住在里面，除非得到你的同意。

　　不过，你拥有了居住权，可以住在里面，但是不能拿出去出租。出租属于收益权，是房屋的所有权人的，不是你的。当然，因为你拥有排除他人居住在这里的权利，所以法律规定房屋的所有权人（房东）也不能把房屋出租出去。

　　此外，居住权不能阻止房东出售、抵押房屋，但是设置了居住权的房屋，也就意味着没有了流通价值，因为没有人会接受抵押和出售。只有居住权消失后，这类房屋才能恢复原有的价值。但是，设置了居住权的房屋即使过户给了买家，房屋的居住权仍然存在，居住权人依然可以继续住在里面。

　　李女士：那么，如果没去房管局查册，万一买的房子有一个居住权，岂不是亏大了？

　　任律师：当然是被坑了，而且这种情况只能找卖家赔偿，也没办法把居住权人赶出去。如果买了一套有10年的居住权的房子，钱就等于白花了。既不能自住，也不能出租，不能把居住权人赶走，更不容易卖出去。因为买家不会接受这类房屋，他们只会要求居住权人同意取消居住权。这就相当于居住权人实际上也拥有了“转让、抵押”的决定权。

　　李女士：如果我要买二手房，我怎么才能知道我要买的房屋是否为别人设置了居住权？

　　任律师：设立居住权，需要双方书面约定，一般包括居住的条件、要求和期限；还需要到房管局登记。没有登记，则产生不了居住权。你可以让中介去房管局查册，也可以和卖家一起去房管局查册。查册表里会反映出这套房屋有没有登记过抵押权、居住权，有没有被司法查封。既然登记了，就等于是公示的，推定所有人都知道。

　　李女士：我明白了。谢谢您，任律师！

　　任律师：不客气。
 

撰稿：王  晨
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：董主编
法务：杨玲玉