购买天价学区房遭毁约，房屋预购合同能否强制履行？

　　“一房难求”是对如今学区房市场的真实写照。对那些“一切为了孩子”的父母来说，天价购买的不是一套房，而是孩子出人头地的机会。

　　为方便孩子上学，陈某对多所学校进行了解，并在多个学校周围寻购二手房。在亲朋好友的帮助下，他打听到区里最好的学校附近有一套面积70平方米的二手房想要出售。随后，陈某与房主李某约定看房，经过多次商谈，李某表示愿意将该房屋出卖给陈某，但需再考虑一下其他问题。陈某担心这套房被别人买走，提出与李某签订书面合同来保证李某能够将房屋卖给自己，李某同意后双方签订了房屋预约合同。过了一段时间，李某因房价原因不愿将该房卖与陈某，双方因此发生纠纷。陈某就签订的预购合同将李某诉至法院，要求其继续履行合同义务，并要求李某承担预约合同违约责任。法院经过审理决定，不支持陈某要求李某继续履行签订本合同的请求，但李某应承担预约合同违约责任。

　　对于这件因购买学区房造成的纠纷，冠领律师指出：

　　首先，李某已构成预约合同违约。本案中陈某和李某双方订立的房屋预约合同，是双方约定未来某一时间或某种条件下订立正式房屋转让合同的合同。根据我国《民法典》第四百九十五条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。在本案当中，李某不想将房卖给陈某，构成了预约合同的违约，应当承担预约合同的违约责任。

　　其次，李某不应当继续承担强制性的履约义务，原因在于：

　　1、预约合同签订的目的是签订本约合同，故双方签订预约合同的标的是签订本约合同的行为。而根据《民法典》第五百八十条的规定，当债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高时，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方不可以请求履行。若致使不能实现合同目的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。在本案当中的合同标的就属于不宜继续履行的情况。

　　2、又因为当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，这也是意思自治原则的体现。在本案当中原、被告双方所订立的为预约合同，而并非房屋买卖合同，若强制李某继续履行预约合同即强制李某签订房屋买卖合同，有违意思自治原则。

　　近年来，天价学区房的消息屡见不鲜，购买学区房的购房纠纷也时有发生，我们可以理解父母想要为孩子创造良好环境的苦心，但是这种强制缔约的行为也不会得到法院的支持，这既是对法治精神的信守，也是对债务人人格的尊重。同样，合同当事人也应该本着诚实守信的原则来履约，坚守诚信为本，树立契约精神。

　　图片来源于网络，如有问题联系删
 

撰稿：魏苗苗
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：陈  超