城中村改造补偿需注意什么

　　一、城中村改造补偿适用什么法律法规。

　　《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。

　　从上述规定可知，城中村拆迁补偿标准应看补偿安置时房屋所在的土地是否纳入城市规划区，而实务中一般也是按照《国有土地上的房屋与征收补偿条例》进行补偿。

　　二、无证房不等于违建

　　由于历史原因或者部分地方行政不作为的原因，城中村中存在比较多的无证房屋，但不能把无证的错误完全归咎于被征收人。

　　实践中，不少地方的征收方将无证房屋简单地认定为违法建筑，并不合法。对违法建筑的调查认定有一整套完整的法律程序，而且房主也拥有陈述、申辩、复议、诉讼等权利需要被尊重

　　对待无证房屋，行政部门应当遵循“尊重产权、尊重历史、尊重群众切身利益”的原则，依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，并依法予以补偿。

　　根据最高法判例，没有充分证据证明被拆的无证房屋属于违法建筑的，应将其视为合法建筑。

　　三、补偿不得降低被征收人原有生活水平

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿主要包括这四块内容：

　　一是被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值）；

　　二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

　　四是市、县级人民政府制定的补助和奖励。

　　《土地管理法》第四十八条也规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　实务中，若城中村改造补偿低于该原则，被拆迁人可以拒绝签订补偿协议他，通过合法途径维权。

　　四、补偿方式可以选择货币补偿或产权置换

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　《土地管理法》第四十八条第四款规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　综上，在城中村改造过程中，被征收人应擦亮双眼，注意在以上几个方面被征收方套路。
 

撰稿：冯  昱
编辑：侯学飞