购房人户口簿和身份证地址不一致导致无法过户，算违约吗？

　　李先生跟妻子在北京辛苦打拼多年，一直都是租房住， 两人一直没要孩子，双方老人对此也说过他们多次。两人觉得租房住，要个孩子以后上学、户口都是问题。2011年年末两人商量后，打算在双方老人的支持下加上两人的积蓄，在北京买套属于自己的房子，为以后生养孩子做好准备。

　　2012年4月，两人在某中介公司的介绍下，看中了一套西城区的房子，经过和房主周先生一番沟通，双方谈妥了条件。2012年5月，双方在中介公司的主持下签订了《房屋买卖合同》以及补充协议，合同约定：周先生以240万的价格将其名下位于西城区某地的房子出售给李先生，李先生通过公积金贷款的方式支付购房款，2012年8月15日双方共同到房屋管理部门办理房屋产权转移登记手续。

　　合同签订后，李先生按合同约定支付了140万首付款，剩余100万申请了公积金贷款，等公积金管理中心批准后，便可以按照合同约定，8月15日同周先生一起到房屋管理部门办理过户手续。万事俱备只欠东风，让李先生没想到的是，因李先生的身份证地址和户口簿地址不一致，房管局拒绝办理过户手续。

　　经派出所核实，原来李先生身份证是他在上大学时办的，上面的地址一直没有变更，但毕业后李先生户口落到了单位，户口簿地址是单位地址，因此两个地址不同。李先生知晓事情原委后赶紧申请办理新的身份证，两周后李先生拿到了新的身份证，但此时已经九月初了，超过了合同约定的过户时间。

　　李先生拿着新身份证通知周先生去办理过户手续，没想到周先生却不想配合办理过户手续了。当初周先生对此交易还算满意，为什么就超过半个多月就变卦了呢？原来周先生当初卖房就是看中了另一套房子，准备卖了此套房子就买那套，没想到，就因为这半个多月，周先生看中的房子就已经涨价了，原来的价钱根本买不到了。所以周先生才不配合办理过户手续。无奈，双方对峙到法院。

　　经西城区人民法院审理，认为李先生构成违约，依法判决如下：

　　一、李先生与周先生于2012年5月签订的《房屋买卖合同》及补偿协议继续履行；

　　二、判决生效之日起七日内，周先生协助李先生办理房屋产权过户手续，办理过户所需费用由李先生承担；

　　三、判决生效之日起七日内，李先生支付周先生违约金20万。

　　一审判决后，双方不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。

案后分析

　　本案争议的焦点在于：李先生因为身份证地址和户口簿地址不一致导致过户手续没有按照合同约定的时间办理完毕，李先生是否构成违约。

　　首先，李先生作为购房人，有了解房屋买卖相关事项和注意身份证地址和户口簿地址一致的义务。李先生落户和身份证都是自己亲自办理，对于身份证地址和户口簿地址不一致应该是知晓的，如果早早更正就不会出现案例中无法过户的情形。现在由于李先生的疏忽导致双方未在合同约定时间办理过户手续，必然导致周先生拿到购房款的时间推迟。

　　其次，李先生通过中介公司提供居间服务，即使李先生不知道过户手续所需材料和程序，中介公司也应该知道。中介公司在提供居间服务的过程中存在未全面忠实履行义务的情形，其未对李先生李先生的户口簿、身份证进行审核，也没有告诉李先生必须地址一致才能办理过户手续。如果因为中介公司的原因导致李先生未能及时取得房产证，那么，李先生在承担违约责任后，可以依法追究中介公司的相关责任，要求赔偿其相应损失。

　　最后，关于违约金问题，肯定会有读者觉得20万违约金过高。通常对于房屋买卖合同，违约金一般在20%左右，但司法实践中，当事人如果觉得违约金过高或过低，可以根据《合同法》第114条规定，请求法院调低或调高。原则上讲，法律规定违约金主要是为了弥补守约方的损失，同时惩戒违约方。因此，实践中，对于违约金数额的确定法官一般会结合违约方过错程序和守约方损失，予以适当调整。

　　最后提醒大家，购房前最好先对房屋买卖流程及需要的材料了解一番，不要因为有中介公司就掉以轻心，本案中，李先生正是因为过于大意没有及时变更身份证地址，导致承担违约责任。虽然在中介公司有过错的情形下他可以向中介公司追偿，但这个过程不仅会耗费大量的精力，还有可能追不回全部损失。

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撰稿：冯  昱
类型：C 类稿
编辑：闫  慧
审稿：张主编
法务：刘东晓