北京电视台·法治进行时｜房子份额应该给共有人还是租户？

　　张先生说前两年他和朋友共同出资在燕郊买了一套商品房，之后就把这套房子租给了亲戚，最近由于张先生急用钱，想把这套燕郊房子的份额卖了，张先生的亲戚朋友都有意向买，出价也都差不多。张先生联系到北京电视台《法治进行时》栏目，想知道法律上他应该把房子的份额卖给谁？

　　栏目特邀嘉宾北京冠领律师事务所主任周旭亮律师表示：根据我国相关法律规定，在二者都享有优先购买权的情况下，共有人的优先购买权要优先于承租人。因为共有人的优先购买权产生于所有权，而承租人的优先购买权产生与债权，即租赁合同。依据物权优先于债权的民法原理，共有人的优先购买权就优先于承租人。

　　所以在朋友和亲戚出价相当的情况下，应该将张先生的份额卖给房屋的共有人，即张先生的朋友。

延伸阅读

　　共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合问题

　　根据《民通意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。

　　根据《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　根据《物权法》第101条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。当共有房屋由他人承租时，如果一个共有人欲对外转让其份额，而其他共有人以及承租人均主张优先购买权时，就会发生共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的竞合问题。

　　对此问题，理论上曾有不同认识。

　　第一种观点为台湾地区通说，认为承租人的优先购买权效力优于共有人的先买权。

　　第二种观点认为，按份共有人优先购买权与承租人优先购买权不可能发生竞合。第三种观点认为，共有人优先购买权应优于承租人优先购买权。

　　第三种观点为我国学界通说，因为共有人所享有的优先购买权是基于所有权而产生的，而租赁权人所享有的优先购买权是基于主要体现为债权的租赁权所产生的。

　　为简化法律关系，共有人所享有的优先购买权应当优先。最高人民法院2009年6月22日颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第（一）项对此予以了明确。共同共有人的优先购买权问题 共同共有人在共同关系结束前不得分出、转让自己份额，因此不会像按份共有人那样享有优先购买权。

　　根据《民通意见》第92条规定，共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

　　可见，共同共有关系消灭、共有财产经过分割以后，一方共有人处分自己分得的财产的，其他共有人享有有条件的优先购买权。但有一些人对此表示怀疑，认为在共同共有中，原共有人的转让只能发生在共有关系终止后，其他共有人主张优先购买权的基础关系已不复存在，故这种优先购买权欠缺法理基础。此时，由于共有财产因分割而转化的各个共有人的单独所有财产，如果允许原共有人再享有优先购买权，则可能会对原其他共有人个人财产所有权施加各种不合理的限制。

　　《民通意见》的规定体现了更好地保持财产的整体利用与价值的“效益最大化原则”，而怀疑论则表现了所有人对个人所有权自由支配的“自由原则”。

 撰稿：马晋芝
类型：C 类稿
   编辑：闫 慧
审稿：张冠彬
法务：杨玲玉