二手房买卖风险点梳理

　　近年来二手房市场迅速发展，买方或者卖方一方停止或者拒绝继续履行合同，加之中介机构协同一方的违规操作，由此引发的纠纷甚至诈骗案也随之而来。二手房买卖双方，只有提升了交易安全防范的意识，买房、卖房才能踏实放心，房产交易秩序才能日趋稳定，从而共同维护整个房产市场的健康可持续发展。

　　一、案情简介

　　2020年5月份，甲通过一家房地产经纪公司挂出了其欲出售房屋的信息，随后有一买家乙通过中介联系甲，声称要购买甲的房屋。2020年5月，甲乙双方通过中介公司签署了房屋买卖合同,该合同另行约定:“卖方甲将某出售给买方乙,房屋总价款97万元,买方乙可自由变更买受人,若截止2020年9月卖方甲未收到买方乙的购房款,则买方乙需在2020年9月前全款购买此房。”房屋买卖合同签署当日，乙分两次向甲支付了19万元的购房款。并口头约定，剩余房款不走资金监管，由乙方完成抵押贷款并收到抵押款项之后直接支付给甲方。

　　2020年6月，该房产备案至乙指定的第三人丙名下,并完成了相关过户手续。2020年7月，第三人丙将该房产与上海浦东发展银行股份有限公司某分行办理了抵押登记，抵押贷款60万元。剩余房款经甲多次向二人催要，二人以各种事由推脱，始终未转余款。甲才发现自己可能陷入一场精心设计的骗局，随即咨询律师并报警。目前，中介公司的部分领导及乙已被批捕，该案件还处于侦查阶段。

　　二、案例分析

　　从上述案例中我们可以发现在整个房屋交易过程中，有多个交易风险点的存在，那么最终导致卖方甲一步一步陷入骗局。从本质上说二手房交易最大的风险对于买方来说是“房拿不到”，对于卖方来说是“钱要不回”。该案例中遭受损害的是卖方，卖方轻信中介与买方的承诺，为节约费用未以资金监管的方式来确保交易安全。央视频道曾报道过浙江诸暨一个诈骗团伙，通过对犯罪过程的梳理发现，诈骗分子通过网络搜集一些二手房交易信息并对其进行筛选与评估，同时联合房产中介共同开展犯罪行为，团伙式的犯罪行为，专业化的行骗话术与方式使得受害人防不胜防。通过上述案例我们可以发现二手房交易过程中风险点处处都有，可能是普通民事违约行为，也可能是一个精心设计的骗局，因此，笔者将根据二手房交易的先后顺序从前期、中期、后期三个阶段分析各个环节的风险点以及相应的应对办法和建议：

　　交易前期

　　（一）注重中介选定，警惕信赖风险

　　司法实践中发现很多二手房交易中产生问题，其背后都有中介人员的业务素质、职业操守不到位的情形出现，上述案例中该房地产经纪有限公司成立于2020年4月底，甲对该经纪公司的资信状况还未核查清楚就信任了该公司的中介人员，也是后续陷入骗局的一个重要因素。正规的房地产交易公司需要具备相关的资质，包含经营许可证、房地资产管理部门审发的资格证书、以及工作人员的从业资格证书，只有经营许可证、没有资格证书的一般属于咨询机构，可以开展房屋政策信息等咨询业务，不可开展房屋的租赁、买卖等中介业务，而只有资格证书没有经营许可证并从事前述业务的属于非法经营，只有证件齐全才是合法的房地产经纪机构，才可以从事房地产的租赁、买卖活动，许多受骗者并不知情。房产交易中介对房屋交易流程熟悉程度、向交易双方传达信息的准确程度、以及纠纷协调沟通能力等对交易能否顺利都有着较大的影响。实践中买卖双方对中介等不要盲目信赖，要警惕自己的信赖风险。

　　（二）交易前期需谨慎，“人”、“物”安全两步走

　　人的安全就是对于中介、房产的出售人、房产购买人的三方身份、背景、可靠性进行核实和考量，针对中介的资质情况进行核查。人的审查到位才能保障交易安全，物的安全就是对房产的相关风险评估。无论是买方还是卖方，都要在交易之前了解到房产是否适合交易，即该房产是否被法院保全查封、抵押登记或有其它的纠纷。

　　1.人的安全

　　针对于卖方：要核查买方的购买资质，例如：购房资格、收入情况、征信情况，对于贷款能力的考量，以及为了避免因贷款失败而无法支付尾款的情形，双方应当签订更为严谨的交易合同，约定违约情形出现时的解决和处理方式与途径，那么在交易合同签订时买卖双方都要十分谨慎，把相应的免责与违约条款标注清楚，做最坏的打算和充分的预案。针对于买方要明确出卖人是否有大额债务或涉诉情况，要防止出卖人故意制造虚假诉讼的情况。

　　2. 物的安全

　　针对于买方：要核实房产相关信息，具体包含：房产是否存在共有人、卖方人与房产所有权登记人是否一致、房屋共有或单独所有、房屋是否被法院查封、抵押登记情况以及是否存在其它涉诉情形等。针对于卖方：大多数人买房都是按揭的方式，那么此时卖方需要督促买方通过正规的方式来办理抵押贷款，走资金监管，关键环节要本人陪同办理，以避免不必要的麻烦。

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　　交易中期

　　《房屋买卖合同》签订要合规，后期履行添保障

　　实践中常见的情形是买方在购买时需要将另一套房屋进行售卖或者筹集自由资金才能购买交易中的该房屋，加之贷款后才可以换置。因此，不可避免的在这个过程中就会伴随着资金交易安全的风险。签订《房屋买卖合同》很常见，但合同的约定内容尤为关键。

　　1、注明合同交易背景、合同的主给付义务；如合同条款中合同义务约定要清晰、约定的履行的时间节点要明确；

　　2、双方的详细信息；双方的联系方式涉及后续诉讼文书送达，而大部分通知都是通过房产中介联系，因此如果缺乏对方后续走司法程序会有直接备注上双方的联系方式。

　　3、对于房中有户口的，要约定具体的户口迁出时间；

　　4、约定后续附随义务；如对所购房屋中的附属物，比如车库、家具、家用电器等，应明确附属物的具体归属；

　　情形一：若房屋出售人已在房屋上设立抵押，那么要约定解除抵押的方式及时间；

　　情形二：若房屋购买人准备在房屋过户后先抵押贷款再支付房款尾款，那么要走资金监管以防止对方将抵押款私自挪用以及考虑考虑贷款批不下来时的相关解决办法；

　　情形三：若房产性质为房改房，则相关的政策要了解清楚，过户时的补偿款要约定明确；

　　5、特殊情形额外约定；注意要明确先过户或是先给付的先后顺序。

　　6、中介的权利义务；

　　一般情形下交易双方签订的买卖合同是中介提供的合同范本，这时可以跟中介约定未促成合同最后履行完毕时，对中介费用和相关的解决办法。7、约定诉讼管辖地；《民事诉讼法》司法解释第28条第一项规定：“不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”。商品房的买卖不适用特殊管辖，因此建议直接约定诉讼管辖地。8、合同中要约定律师费等维权费用由违约方承担，违约条款的约定要能够起到遏制违约的作用，如违约金数额的约定要具备实际的约束力。

　　交易后期

　　看似正常的买卖交易，背后却是精心设计的骗局，催促对方办理过户，但是对方总是以各种理由拖延过户或者拖欠尾款。如，买方或卖方会以各种事由来推脱尾款的支付或者房产过户的办理，其目的就是拖延时间来转移涉案财产，当卖方发现交易问题要及时通过法律途径来维护个人的合法权益，因此后期合同的履行更要把握风险点，应该尤为注重以下几点：

　　1、合同签订后再支付首付款或定金；

　　2、合同履行过程中，要注意“留痕”，时刻注意证据意识，自己履约的证据以及对方违约的证据；

　　3、签署合同后应及时办理网签手续，以降低风险；

　　4、一旦对方存在违约情况时，及时预判，若存在较大风险时一定要及时提起诉讼并进行财产保全；

　　5、若付了首付款或其他大部分款项时，对方违约不去偿还银行贷款或不去办理注销抵押权或不交付房屋或不过户等，要及时起诉并及时办理财产保全；

　　综上，在整个交易的过程中要有取证意识，处处“留痕”。在整个交易的全程都要买卖双方都要注意留存相关的票据、短信、函件、微信聊天记录、手机拍摄的图片等作为证据，以防争议发生时可以最大程度还原事实，从而保障个人合法权益。二手房交易中出现争议一般属于民事纠纷，公安部门不予立案，需要在法院提起民事诉讼的方式来维护个人权益，若受害者为多人，警方及时介入进行刑事立案侦查。总之，如果真的遇到问题受害人该如何挽回损失，建议您宁付律师“咨询费”，也不要为诈骗团伙交“学费”，遇到不易理解的难点与或发现交易问题，一定要找专业律师咨询或及时报案。
 

撰稿：吕德祥
编辑：侯学飞
法务：李俊杰