农村商品房屋遇到拆迁，能否撤销合同？
来源：北京冠领律师事务所 时间：：2021-04-19 观看：
农村商品房是在城乡人口流动加大、寓居区域边界打破和城乡一体化的大背景下发生的，再加上相关部分监管不力、乡村团体经济组织相对涣散，农村商品房一直客观存在。近些年房子拆迁补偿等利益驱动是引起此类案子的直接原因，根据《宪法》、《土地管理法》及《民法典》物权编的规则，乡村土地归于团体所有，法律、政策约束团体土地流转是一种现实。可是要认识到此类案子发生的复杂性，需求司法及行政机关在维护法律规则的前提下，妥善处理纠纷。
农村商品房中，若买卖双方都是同一团体经济组织的成员（即同一村的村民），经过了宅基地批阅手续，能够确定合同有效。但是农村商品房必定触及宅基地生意，而宅基地生意是我国法律、法规所制止的。其次，宅基地使用权是团体经济组织成员享有的权力，与特定的身份联系相联系，不允许转让。现在农村商品房中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房子的一起也处分了宅基地，损害了团体经济组织的权益，是法律法规命令制止的。现在农村商品房无法处理产权证书改变登记，也就是买受人无法获得所有权人的维护。最后，确定买卖合同有用不利于维护出卖人的利益，在许多案子中，出卖人相对处于弱者的位置，其要求返还私有房子的要求更牵涉到其生存权益。
（图片来源于网络，如有侵权请及时联系）
最后来聊聊，农村商品房违约责任及补偿方式。（1）信任利益丢失补偿。北京地区法院一般支撑买受人主张的信任利益丢失补偿，并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房子现值和原生意价格的差异造成丢失等各方面因素，参阅房地产司法鉴定评价报告及现有依据，酌情予以确定。（2）添附价值丢失补偿。买受人如果对房子进行了新建、翻建、扩建或者装饰装饰的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行补偿。实践中，若判决农村商品房合同无效，损害补偿详细数额一般确定为房子、装饰、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。
对于农村小产权房的买卖，首先，一定要提前认识到交易的风险，尽量不要购买农村小产权房，避免不必要的风险；其次，对于已经购买的业主，要积极找到出卖方协商，尽可能地通过补交土地出让金，转变土地性质，使小产权房变成能够办理房产证的商品房，从而让自己的权利受到法律的保护；最后，在双方协商无果的情况下，可以委托律师诉至法院，通过法律途径保护自己的合法权益。通常情况下，关于诉讼期间已经列入拆迁规模的涉案房子，能够对区位补偿价一并做出处理；而关于诉讼期间尚未列入拆迁规模的涉案房子，区位补偿价可暂不予处理，待日后拆迁时，再由当事人另行解决。
撰稿：冯 昱
编辑：赵森岱
