租赁合同案件分析
来源：北京冠领律师事务所 时间：：2021-04-19 观看：
2020年9月15日，宋山川（化名）和许小毅（化名）双方签订房屋租赁合同，约定由宋山川承租许小毅房屋八间、建筑面积约四百平方米房屋，作为商业用途使用。合同签订后，宋山川在依约向许小毅支付租金时，许小毅却拒收租金，后经宋山川调查所知，许小毅在与宋山川签订房屋租赁协议后，又将房屋另行出租他人，导致宋山川合同目的无法实现，合同利益受到重大损害。
许小毅辩称，宋山川所述不是事实，宋山川、许小毅双方于2020年9月15日签订租赁合同，许小毅于2020年9月16日发现合同条款存在争议，便同宋山川协商，宋山川许小毅双方于2020年9月17日一致同意解除该租赁合同，并将合同予以撕毁。宋山川、许小毅双方口头约定于2021年1月1日起重新签订租赁合同，且宋山川并未向许小毅支付过任何款项，包括房屋租金及其他费用，并无宋山川所诉拒收租金的事实，合同期内将房产租赁他人更属无稽之谈。宋山川诉求违约金过高，根据相关法律规定，违约金应以实际损失为基础、兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用宋山川则予以衡量，而本案中宋山川并未造成任何实际损失，而许小毅也无违约行为，宋山川要求许小毅支付50万元违约金无法律依据。
法院审理后认定，宋山川、许小毅于2020年9月15日签订的租赁合同，合同文本虽由宋山川事先拟定，但宋山川、许小毅均签字确认，合同内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，对宋山川、许小毅双方均具有法律约束力，双方当事人应严格遵照履行。在上述房产租赁合同已生效尚未履行之前，宋山川、许小毅于2020年9月17日傍晚经协商同意将合同撕掉，许小毅表示要临时用用房屋，再腾出来给宋山川，宋山川亦同意，许小毅口头向宋山川表明等元旦后再签房产租赁合同，但由于宋山川、许小毅在租赁合同中已约定，本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，故许小毅通过将合同撕掉的方式并不能表明宋山川、许小毅解除了上述租赁合同，况且宋山川尚持有租赁合同原件。本院通过考量违约造成的损失，并结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合本案的实际情况依法对违约金进行调整。判决许小毅于本判决生效后十日内向宋山川支付违约金46800元；
