遇“一屋两卖”时，能按照合同要求卖方支付巨额违约金吗？
来源：北京冠领律师事务所 时间：：2021-05-31 观看：
房子高昂的价值，决定了它对于大多数老百姓而言，都是一件大事。买方在决定购买时通常无法立即支付巨额的购房款，因此一般都会采用先交纳定金和部分房款，之后再补齐全额的方式。但是房价总是浮动的，“一屋两卖”卖方违约的问题时有发生，这时买方能按照合同要求卖方支付巨额违约金吗？应该如何利用法律手段维护自己利益呢？
【案例故事】
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故事非常典型，买方小王与房主老张约定以150万的价格购买房屋，二人签订了购房合同，同时小王向老张支付定金4万元和2万元购房预付款。合同中约定，若老张将房子卖给他人导致小王无法获得房子的所有权，则构成违约，此时小王可要求老张退还所有已支付款项，并支付约定价格的20%也就是30万作为违约金。
合同签订后，小王通过各种方式联系老张催促其办理过户手续，但老张却以各种理由拖延。最后，小王得知老张已经以高于150万的价格将房子卖给他人。小王非常气愤，也十分清楚自己已经无法获得房子的所有权，于是将老王告上法庭，要求其退还所收的6万元外还要额外支付合同中约定的30万违约金。
【法院判决】
法院认为老张“一屋两卖”的行为违反了合同约定，且构成根本违约，小张有权解除合同。法院同时结合了卖方的过错程度、买方的预期利益，并参考了涉房屋出售并过户给他人时的价格等多种因素，以公平原则进行综合考量，认为双方约定的违约金过高，应酌定减少为6万元为宜。法院判决老张向小王返还所交的6万元款项，并额外支付6万元违约金。
【律师说法】
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由于本案发生在2020年3月，《民法典》尚未施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，《民法典》施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用《民法典》第五百六十五条第二款的规定。此项规定为，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，即对于施行前一方当事人未通知对方而直接以提起诉讼方式主张解除合同的情形具有溯及力。
同时，该案中小张直接以提起诉讼方式主张解除合同，合同解除时间为起诉状副本送达老王之时。依照规定，对《民法典》施行前的法律事实引发的关于合同是否应当解除、解除后的法律后果等问题仍应适用《合同法》的有关规定，《民法典》则不具有溯及力。
按照《合同法》，约定的违约金可参考违约行为造成的损失，双方如果对此有异议可请求法院适当增加或减少。因此在本案中，法院参考了老张将房子卖给他人时的价格，并以此为依据研判了小王的损失，最后将违约金从约定的30万元酌定为6万元。
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签订购房合同并不能完全避免“一屋两卖”的情况发生，当房屋价格波动剧烈时，买房可通过多交定金和快速支付房款的方式降低这类事件的发生。
撰稿：王晨
类型：C类稿
编辑：赵森岱
审稿：张冠彬
