谁动了我的“私人花园”？
来源：北京冠领律师事务所 时间：：2021-05-31 观看：
如今房市虽然得到管控，但是房价仍然居高不下，开发商为了卖出房子也是搞出了很多噱头，比如买房送家具、买房送汽车等等。近日，山东的一对夫妻买房时收到了开发商的承诺“买一楼就送私人花园”，但在验房时却傻了眼，说好的“私人花园”呢？
李小国夫妻打算买套婚房，在烟台某楼盘看房时，售楼处业务员向他们推荐了一套一楼附带绿地花园的户型，并称花园使用权归一楼业主所有。
他们对这个户型很是满意，当场就决定买下来。在签订商品房预售合同的时候，夫妻俩还与开发商签订了《一楼花园使用协议》，载明“该幢一楼所属阳台外草坪花园使用权归一楼业主所有（无产权），该花园不属于小区公共绿化设施，花园外围由篱笆绿化带与小区公共绿化设施隔离。”
但当两人满心欢喜验房的时候却发现了不对劲，他们所购的房屋并没有开设通往花园的通道。夫妻俩就此向开发商提出质疑，但是开发商却含糊其辞，说不出个所以然来。
李小国就房屋外花园的使用权等事宜向市自然资源和规划局进行咨询，他很快就收到了答复：该房屋花园区域的土地使用权归全体业主所有，为公共绿地区域，任何人不得擅自破坏、改造小区公共绿地。
得到了这样的答复，夫妻俩非常气愤，本来以为签了协议，自己家拥有私人花园就是板上钉钉的事情，没想到最后“私人花园”却变成了“公共绿地”。于是李小国向法院提起诉讼，要求开发商退房退款。
李小国的诉讼请求能得到法律支持吗？
首先，开发商和李小国夫妻签订了《一楼花园使用协议》，该协议应当视为房屋买卖合同的内容，但开发商在尚未取得专属绿地审批及其他业主的同意下，就向李小国夫妻允诺公共绿地的专属使用权，导致该合同最终无法履行，应当承担违约责任。
另外，李小国夫妻本来是因为该户型有私人花园才购买，如今“私人花园”变“公共绿地”，势必会影响他们对房屋的整体评价和居住体验，因此，李小国以合同目的不能实现为由，要求解除购房合同应该得到法律的支持。
法院经过审理，最终判决：双方解除商品房买卖合同，开发商退还李小国夫妻购房款、车位费及相关利息。
小区绿地在什么情况下才能归属个人使用呢？
根据《中华人民共和国民法典》第274条规定：建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，个人一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但“明示属于个人”的情况属于例外，“明示”必须符合以下要件：首先绿地规划必须经过规划部门事先批准；其次在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。
因此，消费者在购房时应当对小区内绿地规划属性进行了解；并且确认开发商是否以合同等方式明确约定该绿地专属于特定房屋；最终还应当明确开发商是否通过有效方式告知其他业主。
买房是件大事，消费者应当对具体事宜进行深入了解，必要时勇于拿起法律武器维护自己合法权益！
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撰稿：魏苗苗
类型：C 类稿
编辑：赵森岱
审稿：董主编
