房屋买卖纠纷：国家政策调整怎么办

　　如果房屋买卖双方当事人在合同中明确约定以贷款方式付款，但在合同履行过程中却因为国家政策发生变化导致不能办理贷款手续、合同不能继续履行，此时房屋买卖合同可否解除？双方因此遭受的损失应当如何分担？

　　在讨论这个问题之前，我们先明确一个法律概念，情势变更，所谓情事变更原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。我国《合同法司法解释（二）》第二十六条规定了情势变更原则，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

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　　国家对房地产市场出台的调控政策是否属于情势变更，是商品房买卖中的一个难点问题，目前尚存争议，但是现阶段的司法风向似乎不认定为情势变更，一般认为，适用情势变更需要满足以下几个要件，第一是必须是作为缔约基础的环境发生了客观异常变化，第二是客观情况变化须为当事人所不能预见不能避免的，第三是变更的发生理由系不可归责于双方当事人的原因，第四是若继续履行合同则对一方当事人显失公平。

　　实践中由于大多数当事人很难一次性付清全款，往往需要去银行办理按揭贷款手续，但是因为政策调控导致很多买受人失去了购房资格或者难以办理贷款而导致合同客观履行不能，对于此种争议，大多数买受人只能采取司法手段请求法院解除买卖合同，目前司法观点对于政策调控是否属于情势变更处谨慎态度，而对于是否属于不可抗力则更为谨慎，主要是出于限制法官自由裁量权的角度，毕竟无论是情势变更还是不可抗力都有严格的法理规范，不可随意扩大类推解释，此外，还有一个重要因素就是情势变更的适用范围一般非常严格，这也是和民法的基本理论一脉相承的，除非是遇到国家对经济生活的强力干预造成物价汇率重大变动产生经济危机等，一般的政策调控很难达到需要认定为情势变更的程度。

　　于是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条针对此问题给了我们一种解决途径，  商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　目前最高院以及各地法院针对此问题都有了一定的处理规范，基本遵循上述司法解释的观点，最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》中提到：

　　1.房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

　　2.房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

　　而深受房地产政策调控影响之深的北京上海则更是加深了这一观点，北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》中提到：

　　1.对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

　　2.出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

　　3.房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

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　　上海市高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》中针对此问题作出如下解答，此种解答相对于最高院和北京高院的态度来看，相对比较强硬，对于证明程度的举证责任要求较高，但是根本方向上仍然与最高院的司法解释精神实质一致。

　　1.房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

　　2.房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

　　而另一大受政策影响较大的地区是广州和深圳，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》指出：

　　1.房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的,另一方当事人因合同无法履行请 求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。

　　2.房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行, 人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的,人民法院可以 向其释明变更诉讼请求为解除合同、返还财产。

　　3.买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。

　　4.因一方当事人迟延履行,致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的, 应予支持。

　　综上：房屋买卖双方在合同中约定以贷款方式付款，后因为国家房贷政策变化导致不能办理贷款、无法继续履行合同，可认定属于“不可归责于当事人双方的事由”，当事人可以诉请法院要求解除合同；合同解除的，出卖人应当返还收到的相应款项；买受人对于不能办理贷款手续没有怠于履行合同义务等其他过错的，不承担违约责任。而同时，我们应该区分这一类情况，双方签订房屋买卖合同时，买受人具备买房资格或者贷款条件，但是因为在履行过程中怠于履行而因此遭遇政策调控导致合同履行不能的，则不能适用前述“不可归责于双方当事人事由”的规定，则需要根据合同约定追究买受人的违约责任。
 

撰稿：冯  昱
编辑：侯学飞