买房时遇到“一房两卖”该怎么办？

　　房住不炒”能否阻止房价的继续上涨？前几年房价的大涨让一些炒房者大赚特赚，也出现 “一房二卖”的现象。那么，当购房者遇到“一房二卖”的情形时该如何维权，可否要求卖房者承担法律责任？

　　张先生和女朋友相恋八年终于修成正果，决定结婚。近日，张先生看上了一套房，觉得很适合作婚房。为了尽快住进去，张先生当即便和房屋的所有人王先生签订了房屋买卖合同。合同中约定张先生以总价150万元购买王先生的房屋。同日张先生支付了王先生定金5万元以及购房预付款两万元。

　　双方在合同中约定，若王先生将房屋出售给第三人导致张先生无法取得房屋所有权的，则构成违约，张先生有权单方面解除合同。合同违约的一方必须向守约方支付该房屋合同成交价的20%的违约金，也就是30万元，并退还所有已付款。

　　合同签订后，张先生因为着急搬进去。曾多次通过微信、电话等方式催促王先生办理过户手续，但王先生却总是找各种理由拖延办理。张先生觉得此事有蹊跷，于是找人打听得知，王先生竟然将房屋以高于150万的价格卖给了别人，并完成了过户。

　　张先生觉得自己受到了欺骗，现在马上要结婚了，婚房也没有了。于是向法院提起诉讼，请求解除他与王先生签订的房屋买卖合同，并要求王先生返还定金、购房预付款以及违约金30万元。

　　法院经审理后认为，该案中王先生将房屋“一房二卖”的行为违反了合同约定，且构成根本违约，张先生有权解除合同。最终法院根据王先生的过错程度、根据公平原则综合予以衡量，认为双方约定的违约金过高，应当予以调减，酌定为6万元为宜。最终判定王先生还购房预付款1.97万元、定金4万元，并向张先生支付违约金6万元。

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　　冠领律师观点：  

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一） 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二） 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

　　本案中，王先生将房屋卖给了第三人，没有按照双方合同履行职责，构成违约，致使张先生无法取得该房屋，因此张先生有权将买卖合同解除。合同法还明确，约定的违约金高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，所以法院最终判定王先生还购房预付款1.97万元、定金4万元，并向张先生支付违约金6万元。

　　冠领律师提示：

　　遇到这样的情况，首先买房者要明白卖房者“一房二卖”的行为已经构成根本性违约。其次，购房者可根据上述法律规定要求卖房者承担违约责任。购房者可通过向法院请求解除合同的同时，要求卖房者返还其已支付的房款，并赔偿违约金。
 

撰稿：吕德祥
类型：C 类稿
编辑：侯学飞
审稿：段主编
法务：张培培