签订合同后，原房东不同意转租该怎么办
来源：北京冠领律师事务所 时间：：2021-06-09 观看：
前段时间，某品牌公寓因与原房东合约到期，致使大量租客无家可归的事件引起了热议。现实中，不少租客都是与“二道贩子”签订合约的，这种情况下很难保证租赁关系的稳定性，甚至会因此遭受经济损失。江西某法院近日审理了一起转租案件，最终判决合同解除，转租人退钱。
2019年1月18日，蒋宁与梁某签订《房屋租赁合同》，约定蒋宁如需将房屋转租第三方，应提前书面通知梁某并征得书面同意。2020年5月19日，蒋宁与王薪签订了《店铺转让合同》，约定蒋宁同意将自己的店铺转让给王薪使用，并保证王薪同等享有蒋宁在原有房屋租赁合同中的权利与义务，还约定转让店铺现有装修、装饰及其他所有设备等给乙方王薪，转让费总计陆拾万元整；王薪保证店内所有设备、物品不丢失、损坏，否则按价赔偿。违约金为合同标的额的10%。王薪支付了转让费40万元，蒋宁出具收条。
蒋宁向梁某提出书面申请，房东梁某回复：“同意转让。但承接人必须要经过我的审核，并与我完成租赁合同签订方成立。”然而，梁某并未与王薪签订涉案房屋的租赁合同，房屋也被收回了，因此王薪一直未向蒋宁支付剩下的转让费。
2020年12月，蒋宁将王薪告上法庭，要求其支付转让费20万元和违约金6万元。王薪也向法院提出反诉，要求蒋宁返还已支付的转让费40万元，并解除二人签订的《店铺转让合同》。
庭审中，蒋宁称本案是买卖合同纠纷，转让房屋实际是对店内装修、物品、灯饰、设备的买卖。王薪称本案系房屋租赁合同纠纷，蒋宁无法取得原房东同意，从而转租一直未能达成，合同无法履行，主张解除。
法院认为，关于本诉反诉争议焦点主要有二。其一，本案为转租产生的房屋租赁合同纠纷还是买卖合同纠纷。转租是指：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。买卖合同是指：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。王薪签订该合同，是为了取得涉案房屋、场所及内部物品使用、收益及经营权，符合房屋租赁合同的特征。本案系房屋租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷。
其二，蒋宁是否已履行其全部义务，涉案合同是否能够继续履行。根据蒋宁与梁某签订的租赁合同和转让申请书表明，蒋宁要使得房屋转租成立，须梁某与王薪签订转租合同，其义务才算履行完毕。然而梁某并未跟王薪订立租赁合同，且房屋已被梁某收回。涉案《店铺转让合同》已无法实际履行，合同目的无法实现。
综上，法院判决：一、驳回蒋宁的全部诉讼请求；二、解除王薪与蒋宁签订的《店铺转让合同》；三、蒋宁返还王薪转让费40万元。
《民法典》第五百六十三条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
本案中，王薪诉讼请求中没有主张对方赔偿损失，但是如遇到类似案件，不仅可以诉请人民法院解除合同，还可以要求对方赔偿损失，最大化地为自己争取利益。
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撰稿： 秦 佳
类型：C 稿
编辑：赵森岱
审稿：张冠彬
